Dự thảo sửa đổi Thông tư số 41/2016/TT-NHNN
Ngân hàng Nhà nước vừa công bố Dự thảo Thông tư sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 41/2016/TT-NHNN quy định về việc quy định tỷ lệ an toàn vốn đối với ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài.
Trong đó, Dự thảo sửa đổi, bổ sung hệ số rủi ro đối với tài sản là khoản phải đòi của chi nhánh ngân hàng nước ngoài hoạt động tại quốc gia khác, chi nhánh ngân hàng Việt Nam hoạt động tại nước ngoài, chi nhánh ngân hàng Việt Nam hoạt động tại nước ngoài, ngân hàng được chuyển giao bắt buộc.
Ngoài ra, sửa đổi, bổ sung quy định về tính giá trị số dư của khoản phải đòi; quy định về xác định hệ số rủi ro tín dụng của tổ chức tài chính; quy định về xác định hệ số rủi ro tín dụng của khoản phải doanh nghiệp không phải là tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài.
Ngân hàng Nhà nước cũng làm rõ quy định về thời điểm để xác định lại tỷ lệ bảo đảm đối với của khoản phải đòi được bảo đảm bằng bất động sản (LTV). Bổ sung quy định để khuyến khích cho vay các dự án nhà ở xã hội, nhà ở theo các chương trình, dự án hỗ trợ của Chính phủ. Bổ sung quy định về hệ số rủi ro đối với khoản cấp tín dụng tài trợ dự án kinh doanh bất động sản khu công nghiệp.
Link tải thông thư: Click here
Hệ số rủi ro cho vay bất động sản
Chúng ta vừa mới có hai Thông tư số 02 là 03 của Ngân hàng Nhà nước trong chuyện liên quan đến cho phép các NHTM là có thể mua trái phiếu doanh nghiệp trong một số cái trường hợp.
Thông tư 02 thì cho phép giữ nguyên nhóm nợ đối với một số các cái khách hàng có phát sinh nợ xấu.
Tại sao câu chuyện tiếp theo chúng ta cần quan tâm đó là Hệ số rủi ro cho vay Bất động sản?
Trong Hội nghị về tín dụng bất động sản và giao ngân hàng nhà nước tổ chức của đầu tháng 3 từ khóa thì tập đoàn Bất động sản là lớn nhất cả nước thì họ đã đưa ra cái Khuyến nghị đó là liên quan đến hệ số rủi ro trong Bất động sản.
Một bản dự thảo thông tư sửa đổi – Thông tư số 41 của Ngân hàng Nhà nước về việc là các hệ số rủi ro đặc biệt nhắm đến cái hệ số rủi ro chúng ta có thể hiểu được…
Năm 1974 sau sự thất bại của Ngân hàng Herstatt ở Tây Đức thì các quốc gia G10 đã thành lập một ủy ban để giám sát Ngân hàng và từ đó cho đến nay thì trải qua rất là nhiều các cái cuộc khủng hoảng.
Sau cuộc Khủng hoảng nợ Mỹ La Tinh thì năm 1988 thì ra tiêu chuẩn BASEL I và năm 1992 ⇒ Sau cuộc khủng hoảng Bong bóng Dot Com năm 2000, năm 2004 chúng ta có tiêu chuẩn BASEL II và áp dụng vào năm 2006 và tiếp tục Cuộc khủng hoảng tài chính 2007-2008 thì 2010 đã có tiêu chuẩn BASEL III và có lộ trình 10 năm để áp dụng bắt đầu từ 01/2013.
Hệ thông Ngân hàng Việt Nam hiện tại đang áp dụng BASEL II với 3 trụ cột sau:
Và ở đây chúng ta quan tâm đến hệ số CAR
CAR = Vốn Tự có / Tổng Tài sản có trọng Rủi ro
- Vốn của Hệ thống Ngân hàng nó càng cao thì khi mà có một cái sự cố hoặc là một cái hiện tượng nào đó gây ra tổn thất thì coi như rằng là cú ngã nó sẽ có một cái đệm để nó đỡ nó êm hơn. Vì mỗi hoạt động cho vay nó sẽ có một cái rủi ro khác nhau ⇒ Chính vì vậy CAR (Vốn trên Tổng tài sản có trọng số rủi ro) cũng là một tỷ lệ vô cùng quan trọng
- Ví dụ: 100 đồng cho vay nhưng Ngân hàng có
- 30 đồng để cho vay Kinh doanh Bất động sản
- 20 đồng để cho vay Phát triển Nông nghiệp và Sản xuất
- 20 đồng để cho vay là Gia công hàng Dệt may xuất khẩu
Công thức CAR theo TIÊU CHUẨN BASEL như sau:
⇒ Cơ bản thì theo công thức ở trên, mặc dù ở Hệ thống Ngân hàng Thương mại Việt Nam vẫn chỉ đang áp dụng BASEL II thì công thức CAR cũng giống như cách thính của BASEL III, cụ thể là:
Tỷ lệ CAR phải lớn hơn hoặc bằng 8% thì có nghĩa rằng là chúng ta phải đảm bảo vốn 8 đồng trên Tổng tài sản tính theo rủi ro là 100 đồng.
Hệ thống NHTM phải đảm bảo được rằng là nếu mà tăng rủi ro lên thì cũng phải tăng vốn lên để giữ được cái mức là 8%.
Hệ số rủi ro tín dụng có nghĩa rằng là với một hoạt động càng Rủi ro thì hệ số này RWA càng cao ⇒ Sẽ làm tăng Tổng tài sản dạng này lên ⇒ Cần nhiều Vốn để điều tiết về Tỷ lệ CAR ≥ 8
Bất cứ một cái hoạt động nào của Hệ thống tín dụng thì vai trò của Ngân hàng Nhà nước sẽ tác động vào Hệ số rủi ro Tín dụng đối với nghiệp vụ đó ⇒ Nó sẽ tác động đến toàn bộ hành vi cho vay của các NHTM.
Thế nào là giảm hệ số rủi ro trong vay Bất động sản?
Tất cả các phân khúc Bất động sản đều được hưởng lợi hoặc là mọi người hay nói là sẽ có thể là phân khúc Bất động sản sẽ trở nên nóng trở lại! SẼ KHÔNG CÓ CÂU NÓI NHƯ VẬY NẾU HỎI RÕ BẢN CHẤT CỦA VẤN ĐỀ NÀY.
Vấn đề là:
- Hệ số rủi ro Tín dụng nếu cấp tín dụng tài trợ Dự án Kinh doanh BĐS ⇒ Giảm hệ số này xuống 160% chỉ cho dự án Kinh doanh Bất động sản khu Công nghiệp.
- LTV – Loan to Value (Tỷ lệ vay trên Tài sản bảo đảm): Với Dự thảo sửa đổi Thông tư 41 này thì LTV sẽ giảm xuống vì Tổng số dư khoản phải đòi chỉ tính trên Số dư Nợ.
- DSC – (Tỷ lệ thu nhập): Hệ số rủi ro dành cho vay mua nhà ở Xã hội, mua nhà theo chương trình của Chính phủ ⇒ Gắn với LTV sẽ tính được Hệ số rủi ro này ⇒ Ngân hàng có điều kiện để cho vay hơn, và người vay thu nhập càng thấp càng có cơ hội tiếp cận mua nhà hơn.
Tóm lại
Chúng ta có bảng tóm tắt về Hệ số rủi ro đối với các khoản vay theo Dự thảo sửa đổi TT 41 như sau:
Dự thảo thông tư nếu như được ban hành chính thức mà không thay đổi quá nhiều nội dung thì:
- 02 Đối tượng được chịu tác động là:
- Doanh nghiệp thì chỉ có Bất động sản Khu công nghiệp;
- Cá nhân thì chỉ có liên quan đến Bất động sản Nhà ở Xã hội.
- Giảm hệ số rủi ro cho vay đối với một số phân khúc Bất động sản là một cái gì đó rất là mập mờ chúng ta có thể có những cái hành động sai thế thì ⇒ Những dự án Bất động sản thương mại, nhà ở như là Chung cư Trung và Cao cấp, hay những dự án đất nền ở gần như là không thuộc đối tượng chịu tác động của Sửa đổi Thông tư.
- Dòng tín dụng nó không nắn sang nhu cầu Bất động sản thật, những người có thu nhập thấp, người dân có thể mua được nhà, đảm bảo An sinh Xã hội
