Để đưa ra nhận định này thì trước tiên cần nhìn nhận các vấn đề sau:
Hiện trạng thị trường Bất Động Sản ở Việt Nam
- Thị trường suy giảm từ Q2/22: mức độ quan tâm và lượng giao dịch đều có xu hướng giảm
- Doanh nghiệp thiếu vốn để phát triển dự án và người mua Bất động sản thì vừa có tâm lý sợ khi giá BĐS giảm sâu và chi phí đi vay cao khi đồng loạt các NHTM tăng lãi suất
- Tuy giá Bất động sản giảm nhưng thực tế mức nền của thị trường đang ở ngưỡng rất cao so với thu nhập của người dân
- Vấn đề của trái phiếu hạ nhiệt nhưng chỉ ở mặt truyền thông còn nội tại thì chưa có hướng giải quyết mặc dù Chính phủ có đưa ra Thông tư 26 và Nghị định 08 để gỡ rối cho thị trường BĐS
Nhìn lại quá khứ
- 2008 – 2014: Từ giai đoạn có những cơn sóng BĐS đến Vỡ bong bóng, Thị trường sụp đổ cho đến giai đoạn Đảo chiều và phục hồi ⇒ Mất khoảng 2 năm để những chính sách phục hồi cho thị trường BĐS được ban hành
Khi nào Bất Động Sản phục hồi
Bộ ba Tín hiệu đảo chiều, tính đến thời điểm tôi viết bài này là 04/04/2023, đã có 2/3 tiêu chí có dấu hiệu tích cực:
- Lãi suất đã hạ dần ⇒ Đang có những động thái điều chỉnh lãi suất từ phía NHNN, và hạ lãi suất của hệ thống NHTM
- Tăng trưởng tín dụng ⇒ Cái này phải đợi BCTC của hệ thống Ngân hàng quý I/2023 vào tháng 4 này nhưng theo nhận định cá nhân tôi thì Quý I/2023 sẽ có những con số rất tệ, và tôi mong nó tệ nhất 2023; Hơn nữa tăng trưởng tín dụng vào Bất động sản thời điểm này đối với hệ thống Ngân hàng chắc chắn chưa thể vì đơn giản chất lượng Tài sản thế chấp đang rất kém.
- Chính sách BĐS ⇒ Ngày 05/3/2023, Chính phủ ban hành Nghị định 08/2023/NĐ-CP về việc sửa đổi, bổ sung và ngưng hiệu lực thi hành một số điều tại các Nghị định quy định về chào bán, giao dịch trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ. Theo đó, có 3 tác động chính. Một là, Nghị định tạo hành lang, cơ sở pháp lý cho phép doanh nghiệp (DN) phát hành trái phiếu đàm phán với các trái chủ để giãn hoãn nợ trái phiếu đáo hạn với thời gian gia hạn tối đa là 2 năm; qua đó, giảm áp lực trả nợ lượng trái phiếu đáo hạn với điểm rơi cao điểm năm 2023 (khoảng 120.000 tỷ đối với các DN bất động sản) và năm 2024 (khoảng 110.000 tỷ đồng đối với DN BĐS).
⇒ Suy cho cùng ngộ nhận định là thị trường BĐS vẫn còn rất nhiều khó khăn, và nội lực Việt Nam hiện tại chưa thể gỡ rối sớm được, nhiều Doanh nghiệp BĐS cũng đã phải cầu cứu nước ngoài và thực chất nó là phương án cho dòng tiền tươi đổ vào thị trường, phương án sáng nhất ngộ thấy trong thời điểm này ⇒ Ngộ tự phán là giữa năm 2024 thị trường sẽ phục hồi và tăng trưởng trở lại!
